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广州未来楼市走向猜想 十一或松绑限购?

www.cngzol.com 时间:2014-08-12 12:00 广州在线

     编者按:佛山松绑限购,打响广东楼市救市第一枪;东莞紧随其后,宣布降低公积金贷款门槛。 这些将会对广州楼市带来怎样的影响?广州楼市将往何处去?房价大涨可能性有多大?楼市调控政策会否发生调整?……

   广州楼市月均成交创十年新低 大变在即?

据数据统计,广州全市(十一区)6月共网签一手住宅4444套,环比下跌25.98%;均价15,150元/㎡,环比下跌10.11%;销售总面积503,853平方米,销售总金额约76.3亿元。 7月楼市如同坐了过山车,“自由落体”的刺激让开发商大呼“受不了”。半年来房产投资受挫,楼房供大于求,存量难以消化,7月一手房成交量以“4444”这个不怎么吉利的数字暂告一段落。与6月相比,网签量大跌超1成。除了量跌,成交均价也有10.11%的下降,止于15,150/㎡,回到3-4月水平。

多位业内专家判断,今年广州房价难再大起大落,但是供应紧缺的区域仍将面临着上涨压力。值得一提的是,在“穗六条”楼市调控升级的环境下,去年下半年广州楼市成交量同比涨幅逐渐回落,广州楼市的观望心态正在加剧。有开发商则担心今年房子难卖,开始提前布局。

广州楼市将何去何从,小编整理分析了大量的资料数据后,来猜想下未来的楼市走向。

猜想一:广州楼市十一前或松绑限购

上周三晚,佛山市外宣办官方微信“佛山荟”正式发布佛山松绑限购住房的消息及相关细则。这意味着佛山正式成为广东松绑第一城。根据新政策,从8月7日零时起,外地居民可凭身份证购买一套房;本地户籍居民以个人为单位;拥有两套住房后实行限购。此前本地户口一个家庭只能买两套,现在夫妻两人最多可买4套房。广佛同城,佛山限购松绑,华南的目光聚焦在广州。当然,一线城市限购的真正“话事权”恐怕并不在地方政府,佛山限购松绑前也曾经遭遇两次“半夜鸡叫”,两次冲关两次被叫停。这次在全国八成限购城市或明或暗地松绑限购的大背景之下,作为非省会城市又非计划单列市的佛山,松绑限购已是水到渠成。

广佛同城,楼市一脉相连。芳村龙溪路大盘卖到2万元/m2时,离芳村一两站地铁站且为地铁上盖的佛山新盘却只卖到一万四五,同样是品牌开发商,且小区配套和装修标准更胜一筹,广州楼就卖高四五千元。同样的情况也发生在金沙洲,广州地界的房子比南海的房子要贵几千元。限购政策无疑会为广佛交界的广州房子大为加分,因为广佛交界的楼市买家多为广州人,他们买不到单价便宜几千元的佛山房子,唯有买广州的房子。佛山限购松绑,外来人口不需再提交社保或个税证明,无房即可买一套。一年前坊间已流传可用几万元“搞掂”佛山社保或个税证明,买家对于“出蛊惑”的招数总是不放心,担心临门一脚“挞Q”,这回佛山官方已证实此事,对广佛交界的广州买家来说是一大喜讯,既可以光明正大地买房,又可以省下一两万元。

佛山楼市限购松绑,对广佛交界的一二手楼市同样是利好。在中海金沙湾、黄岐沙面新城等一带广州买家占八成以上的成熟楼盘,买家和卖家都是广州人,一纸限购令之下,业主同区换楼不可行,新买家想进驻也不行。如今政策松绑为以个人为单位,相信除了“房叔房婶”外,绝大部分买家仍有名额可以在佛山置业,政策门槛降低,二手房流通更顺畅。今年四五月南海桂城曾有一个品牌楼盘以“9字头”在广州西区大打广告,吸引广州人前去置业。如果当初以万元价位入手该楼盘而尚未签约的话,相信将是佛山限购松绑的首批获益买家。在广州荔湾的地铁一号线以及公交车站,满目都是广佛交界的楼盘广告,它们也将是政策松绑的直接受惠者。

佛山限购松绑,广州还远吗?如果这个命题由市场来回答,相信答案很明显,广佛楼市的倒逼机制必然迫使广州楼盘各出奇招来应对同城异地竞争者,今年国庆黄金周楼市会有好戏看。

    猜想二:大户型或郊区率选放开限购

暨南大学教授胡刚表示,松绑或放开限购是大势所趋。四个一线城市北上广深应分开来看,北京上海放松限购可能性不大,但广州深圳放松限购可能性很大“其实,广州楼市调控政策已经在放松了,去年实行的限签限售限价都已经取消,剩下限购限贷,限贷对楼市的影响是最深的”。 

   而对于松绑限购将如何在广州实行,胡刚表示,极大可能实行差异化调控,大户型、豪宅首先放开,140平方米以下户型不放开;或者中心城区不放开,郊区放开。“政府不会一下子放松调控政策,而会循序渐进地落实”。

还有专家表示,今年广州楼市前低后高,今年上半年成交量低一些,价格有所松动,下半年成交量上升,价格平稳,个别价格有一些上升。购买物业投资应该从长远来看,不建议短线投资。大户型有可能松绑,很多城市现在是大户型松(绑)了,大户型是高端消费,现在限制的是刚性的需求。此外二手房或者南沙新区也都有机会松(绑),“还有一些郊区,总的来看,限购迟早会松。

    猜想三:松绑限购对楼市成交影响不大

    如果松绑限购,将对广州楼市产生什么影响,胡刚认为,影响不会太大,广州跟北京上海不同,70%-80%购房客源都来自本地,北京上海外地购房客源比较多。

    目前整个楼市呈现下行趋势,松绑限购之后一个星期,可能广州楼市成交会出现上扬,但接下来又会归于平静。另外,目前增城从化不限购,可能松绑限购的区域有南沙花都,这当然会增加一些刚性需求和改善型需求,但波及面还是有限。

猜想四:楼市下半年将反弹   

   2014年上半年即将接近尾声。已进入夏季的广州,楼市仍弥漫一片“寒意”。回顾整个上半年,受中国宏观经济下滑影响,加之银行在对购房者信贷支持力度的减弱,楼市一直处于低迷态势。不管是交易状况、房价走势,或者是土地市场表现,以及开发商投资热情等各方面,均没有交出满意的答卷。

   地产经济学家邓浩志在接媒体采访谈到:“预计今年的金九银十会好过五一楼市。”他认为今年楼市形势,到8月份会见底,之后将逐渐回暖。

    中国指数研究院研究总监杜丙国在社科院楼市蓝皮书发布会上首先给出了4月后珠三角房价环比走势:珠三角整体房价环比走势会相对平稳。这与珠三角购房刚性需求稳定有关系。所以,下半年,珠三角整体房价不会如网友预期那般出现一定幅度下降。    

    另外,估计7月份之后,一线城市的楼价开始往上升了,可能出现一个意想不到的上升。而就广州而言,番禺周边的地区,还是步步往上涨的过程,中心区的房地产,只要有人就会买房。

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